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  • 同策研究:房租抵個稅 上海4萬個“包租婆”瑟瑟發抖

       時間:2019-11-24 23:07:53     瀏覽:88227    評論:0    
    核心提示:    房租抵個稅引發風波,房東租客各有各的抖,漲租恐慌、繳稅恐慌引得國家稅務總局的人都出來辟謠,那么,這股力量到底有多強大?今天我們用數據說話。  單上海來看,根據上海市住房租賃公共服務平臺數據顯示,自2018年4月22日以來,上海中介散戶租賃市場中房源整體供應情況較為穩定,掛牌中介的房源總量約為4萬個供

      

      房租抵個稅引發風波,房東租客各有各的抖,漲租恐慌、繳稅恐慌引得國家稅務總局的人都出來辟謠,那么,這股力量到底有多強大?今天我們用數據說話。

      單上海來看,根據上海市住房租賃公共服務平臺數據顯示,自2018年4月22日以來,上海中介散戶租賃市場中房源整體供應情況較為穩定,掛牌中介的房源總量約為4萬個供應單位,也就是說4萬個“包租婆”在等著收租。

      圖:上海中介散戶市場總體供應情況

      來源:Dataln,同策研究院

      上一篇,我們描述過上海住房租賃市場概況《【分析】上海:①租賃人口占近一半的城市②城市4個租賃特征》,今天,同策研究院主要分析上海中介散戶市場的供應特征,散播在上海的“包租婆”都有何特征?16個區縣及115個板塊供應特征又是什么?下面我們具體來看。

      ①

      監測數據顯示,散戶房源按間分租與按套整租的比例為1:2左右,波動較大的時間段為2018年6月與8月。

      ■ 不同區縣散戶市場供應情況

      根據監測的節點數據顯示,上海市16個區縣中,按間提供的分租房源總數為14697間,按套提供的整租房源為28099套。

      除寶山、嘉定、奉賢及金山按間分租的數量大于按套整租的數量外,其余區縣均為按套整租的數量多于按間出租的數量,其中,長寧、靜安、楊浦及虹口的整套提供數量超出按間提供數量10倍之余。

      圖:上海不同區縣散戶市場供應情況

      來源:Dataln,同策研究院

      具體來看,按間分租房源提供排名前五的區縣為:浦東、閔行、寶山、嘉定和松江,共提供房源12333間,占分租房源總數的83.9%。位于城市中心的黃浦區無分租房源提供。

      按套整租房源提供排名前五的區縣為浦東、閔行、徐匯、長寧、普陀,共提供房源17929套,占整租房源總數的63.8%。

      圖 :上海散戶市場出租類型供應情況

      來源:Dataln,同策研究院

      總結

      上海市多數區縣呈現按套整租數量遠超按間分租。按間提供房源的地區多為城市周邊城區,而提供整套房源的地區除地廣人多的浦東與閔行外,大多為中心城區。這與城市發展與房地產投資策略息息相關:中心城區房屋多為小戶型,較難再拆分,而周邊城區多為新開發物業,住宅戶型較大,可分租的空間較大。

      ■不同板塊散戶市場供應情況

      各板塊房源供應總量與房源供應波動總體成正相關,即房源供應量越大,房源供應波動越大。

      就監測期內各板塊平均供應絕對量來看,在上海市劃分的115個板塊中,供應量相對較大的板塊有18個,分別為:花木、嘉定主城區、徐家匯、莘莊、金橋、古美羅陽、北蔡、陸家嘴濱江、洋涇、周康、三林、大場、羅店、七寶、九亭、金虹橋浦江、楊行。其中,花木的平均供應量最多,約為1607個供應單位。

      就供應波動情況來看,供應量波動相對較大的板塊有16個,分別為:寶山羅店、楊行、大場、大華和張廟;嘉定主城區和南翔;浦東惠南、川沙、張江、花木、世博、北蔡和唐鎮;靜安大寧以及徐匯徐家匯

      圖:上海市各板塊散戶市場供應及波動情況

      來源:Dataln,同策研究院

      在供應量波動較大的16個板塊中,截至2018年9月30日,有4個板塊的供應量與初始監測月供應量相比有所減少,分別為:寶山楊行、大場、大華以及浦東唐鎮,其余板塊的相對供應量均有所增加。

      嘉定主城區與寶山大華波動頻率最為顯著,嘉定主城區的供應波動量在每周170個供應單位,寶山大華的供應波動量在每周110個供應單位。然而,兩個板塊在平均供應總量上差距顯著:嘉定主城區位于房源供應量高位,平均供應量為1570個供應單位;寶山大華位于房源供應量低位,平均供應量為433個供應單位。

      圖 :16個板塊房源供應變動情況

      來源:Dataln,同策研究院

      總結

      由此可見,租賃住房供應穩定程度與供應量大小并無絕對聯系。

      

      按戶型劃分,按套整租的房源供應以2室為主,按間分租的房源供應以3室和4室為主。

      從整體來看,無論是按區域劃分還是按戶型結構劃分,上海市整體散戶市場按套整租供應的套均面積圍繞40平方米上下浮動變化。

      圖 :上海整體散戶市場按套整租供應的套均面積

      來源:Dataln,同策研究院

      細分來看,嘉定區8室、崇明1室以及金山1室超過40平方米波動幅度均較為明顯; 虹口8室、浦東9室以及奉賢6室低于40平方米波動較為顯著。從戶型結構劃分的角度來看,各區縣的1室套均面積皆超過40平方米,但其他戶型并沒有此類特征。

      同按套整租供應的套均面積特點相同,無論是按區域劃分還是按戶型結構劃分,上海市整體散戶市場按間整租供應的間均面積圍繞15平方米上下浮動變化。

      圖 :上海整體散戶市場按間分租供應的間均面積

      來源:Dataln,同策研究院

      細分來看,中心城區的靜安1室,黃浦2室,長寧1室以及普陀1室的超過15平方米波動幅度均較為明顯;低于15平方米波動幅度并不太顯著。從戶型結構劃分的角度來看,1室套均面積最大的區域集中在中心城區。其他戶型并沒有呈現這一類特征。

      對比來看,上海市散戶市場中按套整租供應的套均面積大于按間分租供應的間均面積。這可能與統計數據的口徑有關,上海市住房租賃公共服務平臺掛牌的按套整租房源的套均面積可能包含了公共功能區間的攤銷,而按間分租房源的間均面積可能不包含公共功能區間的攤銷。其次,也可能與套和間這兩個供應單位的定位有關,套是根據商品住宅進行拆分的標準化單位,而間是非標準化單位。

      總結

      總之,對比上海市居民人均住房建筑面積36.7 平方米,按套整租房源的套均面積可達到此標準,但按間分租房源的間均面積遠小于這一標準,因而在空間舒適度上,按套整租要高于按間分租。

      ▲以上內容摘自于《2018-2019上海住房租賃行業白皮書》

      ▼更多精彩內容敬請閱讀完整版

     
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